Kira Sözleşmeleri

1. Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesine ilişkin düzenlemelere 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 299-378. maddeleri arasında yer verilmiştir. TBK’da kira sözleşmesine ilişkin hükümler; genel hükümler, konut ve çatılı işyeri kiraları ve ürün kirası olmak üzere üç alt başlıkta düzenleme altına alınmıştır.

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bıraktığı, kiracının da bunun karşılığında kiraya verene bir bedel ödeme borcu üstlendiği sözleşmedir.

2. Kira Sözleşmesinin Temel Unsurları Nelerdir?

Kira sözleşmesinin söz konusu olabilmesi için; kiralanan bir eşyanın olması, kira bedeli ve tarafların anlaşmasıdır.

• Kiralanan bir eşyanın olması; kira sözleşmesine konu mal taşınır olabileceği gibi taşınmaz bir malda olabilir.

• Kira bedeli; kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Dolayısıyla kiracı kiralamış olduğu eşya karşılığında kiraya verene kira bedeli ödemekle yükümlüdür. Kiraya veren ve kiracı sözleşme özgürlüğü çerçevesinde kira bedelini serbestçe belirlemeleri mümkündür. Ancak 13.09.2018 tarihli, 85 numaralı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile Türk Parasını Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar’ın 4. maddesine getirilen “g” bendi ile; Türkiye’de yer alan bir taşınmaz ile ilgili Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında akdedecekleri “Taşınmaz Kira Sözleşmesi”nin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenmesi yasaklanmıştır.

• Tarafların anlaşması; kira sözleşmesinin kurulabilmesi için tarafların kiralanan eşya ve kira bedeli üzerinde anlaşmış olmaları gerekmektedir. Kiralananın teslim edilmiş olması kira sözleşmesinin kurulabilmesi için şart değildir.

3. Kiralanan Eşyanın Paylı Mülkiyette Olması

Kiralanan eşyanın paylı mülkiyete tabi olması halinde kiraya veren tarafta birden fazla kişi yer alır. 4271 sayılı Türk Medeni Kanunu uyarınca paylı mülkiyete tabi bir eşyanın kiraya verilebilmesi için hem pay hem de paydaş çoğunluğunun kira sözleşmesinin kurulmasına yönelik irade beyanında bulunmaları gerekir. Kiraya veren tarafın pay ve paydaş çoğunluğunu oluşturmadığı durumlarda sözleşme dışı paydaşlar kiracıya karşı; kira konusu eşyanın niteliğine göre; müdahalenin men’i (el atmanın önlenmesi) veya istihkak davası açabileceği gibi ecrimisil (haksız işgal ) talebinde bulunabilirler.

Kira sözleşmesi, pay ve paydaş çoğunluğunu sağlamadığı takdirde; sözleşmesinin tarafı olmayan paydaşlar, kiracıya karşı el atmanın önlenmesi, istihkak veya ecrimisil davası açabilirler.

Nitekim, Yargıtay 1.Hukuk Dairesi’nin 2015/195 Esas, 2017/3550 Karar, 15.06.2017 Tarihli Kararı;

Hemen belirtmek gerekir ki; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 691.maddesi, müşterek mülkiyette önemli idari tasarrufların hüküm ifade edebilmesini; pay ve paydaş çoğunluğu ile gerçekleştirilmiş olması koşuluna bağlamıştır. 6.5.1955 tarihli 12/18 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının ilk bendinde ifade edildiği üzere, müşterek mülkün kiraya verilmesi önemli idari tasarruflardandır. Değinilen yasal düzenleme ve yargısal uygulamaya göre pay ve paydaş çoğunluğuna dayanmayan kira sözleşmelerine geçerlilik tanıma olanağı yoktur. Somut olayda, 1/2 pay sahibi dava dışı ... ile davalı arasında dava konusu bağımsız bölüme ilişkin olarak imzalanan kira sözleşmesinin davacıyı bağlamayacağı açıktır. Hâl böyle olunca, el atmanın önlenmesine ve belirlenecek ecrimisile karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere hüküm kurulması isabetsizdir.

şeklinde vermiş olduğu karar ile pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan akdedilen kira sözleşmesinin sözleşmeye taraf olmayan paydaşları bağlayamayacağı ve paydaşların müdahalenin men’i (el atmanın önlenmesi) ve ecrimisil (haksız işgal) talep edebileceğine işaret etmiştir.

4. Kira Sözleşmesinin Şekli

Kira sözleşmesinin geçerliliği herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Dolayısıyla tarafların sözlü veya yazılı karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları kira sözleşmesinin kurulması için yeterlidir. Her ne kadar kira sözleşmesi sözlü bir şekilde akdedilebilecek olsa da taraflar arasında uyuşmazlık doğması halinde kira sözleşmesinin yazılı şekilde olması ispat bakımından önemli kolaylık sağlar.

Kira sözleşmesi; adi yazılı veya resmi yazılı şekilde akdedilebilir. Adi yazılı şekil resmi bir makama başvurulmaksızın tarafların kendi aralarında sözleşmeyi imzalamasıdır. Resmi yazılı şekil ise resmi bir makama (Notere) başvurularak sözleşmede yer alan imzaların onaylanması veya sözleşmenin doğrudan Noter tarafından düzenlenmesidir.

Kira sözleşmesinde yer alan imzaların Noter tarafından onaylanması veya sözleşmenin noter tarafından düzenlenmesi durumunda tarafların ileride imzaya karşı itiraz etmelerinin en baştan önüne geçilmiş olacaktır.

5. Kira Sözleşmesi Tapuya Şerh Ettirilebilir mi?

Kira sözleşmesine konu eşyanın taşınmaz olması halinde sözleşmenin tapu kütüğüne şerh ettirilmesi mümkündür. Ancak kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh ettirilebilmesi için tarafların bu konuda anlaşmış olmaları gerekir. Kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh ettirilmesi hususunu taraflar kira sözleşmesi veya daha sonradan akdedecekleri ayrı bir sözleşme ile de kararlaştırılabilir.

Tapu Sicili Tüzüğü uyarınca tapu tüzüğüne şerh edilecek kira sözleşmesinin veya şerh anlaşmasının yazılı şekilde olması gerekmektedir. Kira sözleşmesi adi yazılı şekilde akdedilmiş ve sözleşmede yer alan imzalar noterlikçe onaylanmamışsa kiraya veren ve kiracının ya da temsilcilerinin birlikte tapu müdürlüğüne başvurmaları gerekecektir. Eğer kira sözleşmesinde yer alan imzalar noter tarafından onaylanmış veya sözleşme noterde düzenlenmişse ve sözleşmede şerh hususunda bir düzenleme yer alıyorsa bu taktirde kiracı doğrudan tapu müdürlüğüne başvurarak sözleşmeyi şerh ettirebilir.

Kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh ettirilmesi halinde kiracı taşınmazı daha sonradan edinen kişiye karşı kira sözleşmesinden doğan haklarını ileri sürebilir. Bunun sonucunda taşınmazı daha sonradan edinen yeni malikin gereksinim nedeniyle kiracıyı tahliye ettirme imkanı bulunmayacaktır.

6. Kira Sözleşmesinin Süresi

Kira sözleşmesi belirli ya da belirsiz süreli olarak akdedilebilir. Kiralananın kullanımı veya bununla birlikte kiralanandan yararlanılması belli bir süre için kiracıya devredilmiş ve tarafların bildirimine gerek olmaksızın sürenin bitimiyle kira sözleşmesi sona erecekse belirli süreli kira sözleşmesi söz konusu olacaktır. Tarafların sözleşmenin sona ermesi için bir süre tayin etmediği hallerde belirsiz süreli kira sözleşmesinden bahsedilecektir.

Kira sözleşmesinin süresinin belirsiz olması sözleşmenin sonsuza dek süreceği anlamına gelmez aksinin kabulü kişilik haklarına aykırılık teşkil eder. Kira sözleşmesi belirsiz süreli de olsa belli koşullarda feshedilmesi mümkündür.

Kira sözleşmeleri, kira hukuku, kira avukatı, kiraya veren tahliye, kira sözleşmesinin feshi, kiracı tahliye, yeni malik tahliye, İstanbul Avukat